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第一太平戴维斯胡建明:“长租公寓和REITs的结合需要延伸性”

发布日期:2019-04-27 18:09

  2016年,中国不动产市场规模已经高达44万亿美元,超过美国,成为全球建筑资产规模最大的国家;2017年,中国内地资产证券化产品年度发行规模超过1.49万亿元,累计发行规模超过3.5万亿元,远超过整个亚洲REITs市场的总和,但商业地产资产证券化产品发行总量仅为128 亿美元;根据研究机构估算,中国REITs市场潜在规模超过4万亿元,巨大的地产存量和地产公司轻资产化转型战略,形成了中国市场尝试REITs的主要动因。

  近日,证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化,支持住房租赁企业建设和运营租赁住房,并通过资产证券化方式盘活资产,试点发行房地产投资信托基金REITs。

  《通知》指出,住房租赁资产证券化,将有助于盘活住房租赁存量资产,引导社会资金参与住房租赁市场建设,降低住房租赁企业的杠杆率,丰富资本市场产品供给。业内分析人士认为,随着租购并举的住房制度逐步建立,公募REITs将在住房租赁领域取得突破。

  对于中国资产证券化现状,地产记者专访了第一太平戴维斯估价团队董事胡建明先生。

  地产:《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(下称通知)的发行,对整个住房租赁市场、企业、以及投资方将获得哪些利好?

  胡建明:在国务院和监管部门大力支持下,资产证券化作为一种融资模式,正逐渐成为一种被广泛采用规范化的金融工具。通知的发行显示了长期持有物业将获得政府的大力支持,整个市场迎来大风口。

  以往的开发商走的传统开发模式就是盖楼卖房回收现金,现金周转速度很快,但现在房子不好卖,需要自持,自持现金周转慢,运营成本添加,未来许多小企业将被淘汰,或被其他企业并购。

  企业长期持有物业时间长回报低,就需要证券化平台帮助加大回报,以前传统开发模式可能有25%-30%的利润,但是现在只有10%-15%了,但是通过资产证券化可以达到18%-23%左右。

  此外,资产证券化可以给企业提供创新融资渠道,包括企业退出路径。这给企业投资经营风险变得可控。让企业更有信心投资租赁住房领域开发,从而为租购并举的住房制度提供有力的支持和保障。

  资产证券化新政,鼓励银行、保险机构、投资人进入市场.对于投资方来说,资产证券化投资风险低收入稳定,此次监管发布鼓励政策,且明确相应标准,使相关链条生态环境更加完整,有助于租赁市场平稳度和成熟度提升,进一步能吸引更多的长线资金入场。

  胡建明:砂之船项目,是首个在亚洲上市的奥特莱斯房地产投资信托,同时也是第一家在新交所成功上市的重庆零售品牌。

  该信托上市后,引起了国际资本市场的强烈反响。众所周知,中国内地的商业物业开发已经从追求增量规模转向消化存量的整体调整期。

  近几年,国内经营良好商业物业,则纷纷利用CMBS、CMBN等资产证券化工具或REITs工具,打破融资渠道有限局面,通过金融创新来盘活存量,优化资本结构、降低资金成本、实现投资回报价值提升。但是,在中国境内,尽管内地物业在10年前就开始尝试在香港等离岸资本市场发行REITs产品,不过受公司结构、税务政策等多方面的影响,完全符合国际惯例的内地REITs产品始终没有正式亮相。

  砂之船作为中国内地奥莱商业在国际资本市场通过国际标准成功发行的第一支REITs产品,具有极其深远的项目示范效应及行业参考价值。

  胡建明:一栋长租公寓发行REITs后,下一步应该是拿着资金去做业务拓展,从新产品上延伸。REITs应该是区域性的。产品有扩张,才能走得远。

  如果REITs只在一栋楼上专注十年,再把钱还给投资方,便像传统借贷一样变得毫无意义,也不是政府所倡导的。政府希望金融改革,REITs发出后像持有房地产股票一样,持有人能够长期拥有并可持续增长才是健康的。

  胡建明:海外公募REITs,一是因为发行对象的体量大,所以基金募集潜力很大,证券发行数量比较多,规模没有限制,完全只看资产的能力;二,因为发行范围比较大,所以对于风险的把控比较好,流动性强;三是整个过程中,公募REITs管理团队可以提供专业支持服务。

  海外公募REITs的缺点:一是发行过程比较复杂,二是时间比较长,现在在国内做一个产品落地工作时间大概三个月左右,如果在国外,做IPO或者REITs时间最少一年,相对于国内产品的产出时间,境外产品的产出时间较长;三是因为时间长,团队工作量比较大,所以发行成本相对较高。

  胡建明:中国现在做出来的资产证券化产品,最大的特征是将产品标的物所在的城市位置看得很重,国内的REITs并没有完全开放,投资机构挑选资产都是选择最好的城市、最好的位置,这样产品风险低,但这不是真正的REITs产品想表达的。

  例如,前面所提的砂之船房地产投资信托,这个REITs不是一线城市,也不是当地最核心商圈,但却拥有最好的运营团队。像河北的泰勒购物中心,虽然石家庄不是中心城市,但这项目依然发行获得了成功。

  如果发行的是房地产相关的产品,产品未来的营运情况是非常重要的,另外还要看产品背后的管理、营运和盈利能力,如果有操作空间,这种潜力依然会吸引到大量投资人。

  胡建明:海外REITs参与者是所有机构,而中国REITs缺少这样的一个准则去约束这些机构和这个庞大的市场,各项监管力度需进一步加强,REITs市场应该像股票市场一样有指定的发行投资原则。

  目前,中国没出台REITs的标准,也没有规定对于海外投资人参与中国的REITs的指引,真正的公募REITs应该对投资人的地域是没有限制的。

  中国的租赁REITs发行时间都未满一年,我们看不到分红表现。但从传统角度看,海外的REITs每年分红表现都很好,REITs的好处是90%的利润是拿出来分红的,相对投资房企股的分红高,风险却很低,像日本地区,中央银行也会参与购买REITs。

  REITs的最大利益肯定是要交给投资人的,投资REITs是间接式投资房地产,投资REITs的门槛就很低,适合个人投资者,网上可进行交易,收益稳定、风险小、省时省力风险低。

  我希望中国公募REITs未来能够得到真正发展,无论是个人投资或者是海外资金、甚至异国中央银行都可以投资,这才是我认为公募REITs的真谛。

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